Nyoman Tirtawan Desak Revisi Aturan Tinggi Bangunan Bali, Bidik Lonjakan PAD

DENPASAR – Nyoman Tirtawan mendorong Pemerintah Provinsi Bali dan DPRD Bali mengevaluasi ketentuan ketinggian bangunan dalam Peraturan Daerah (Perda) Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2023 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi Bali Tahun 2023–2043. Ia menilai, kebijakan batas ketinggian bangunan perlu dikaji kembali secara objektif agar mampu menjawab kebutuhan pembangunan, meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD), dan memberikan kepastian hukum bagi investor tanpa mengorbankan karakter serta kelestarian Bali.

Menurut Tirtawan, kebijakan tata ruang tidak seharusnya berhenti pada pembatasan, tetapi harus mampu mengatur pembangunan secara terukur, efektif, efisien, dan memberikan manfaat nyata bagi masyarakat.

"Saya punya pendapat supaya perda tinggi bangunan di Bali direvisi dengan pertimbangan yang logis, obyektif dan realistis serta solutif, efektif, efisien," tegas Nyoman Tirtawan dalam pernyataannya.

Ia menilai, pembatasan ketinggian bangunan secara umum maksimal 15 meter perlu dikaji berdasarkan kondisi masing-masing kawasan. Ketentuan tersebut, menurutnya, tidak seharusnya diterapkan tanpa mempertimbangkan kepadatan penduduk, harga tanah, kapasitas infrastruktur, potensi ekonomi, serta karakter lingkungan di setiap wilayah.

Dalam Perda Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2023, batas umum ketinggian bangunan ditetapkan maksimal 15 meter di atas permukaan tanah, dengan sejumlah kategori bangunan yang dapat melebihi batas tersebut. Pengaturannya antara lain berkaitan dengan navigasi penerbangan, tempat peribadatan, pertahanan dan keamanan, mitigasi bencana, telekomunikasi, serta kepentingan khusus lainnya. Ketentuan ini merupakan bagian dari upaya menjaga keselamatan, kenyamanan masyarakat, kesakralan tempat suci, dan keunikan lanskap Bali.

Tirtawan menyoroti keberadaan Patung Garuda Wisnu Kencana (GWK) di Ungasan, Kabupaten Badung, yang memiliki ketinggian sekitar 121 meter termasuk pedestal. Menurutnya, keberadaan struktur monumental tersebut layak menjadi salah satu bahan evaluasi dalam pembahasan kebijakan ketinggian bangunan di Bali.

Ia mempertanyakan konsistensi pendekatan regulasi apabila kebutuhan pembangunan tertentu dapat diwujudkan dengan ketinggian jauh di atas batas umum, sementara pengembangan bangunan lainnya menghadapi pembatasan yang ketat.

Namun, evaluasi tersebut, menurutnya, harus dilakukan melalui kajian hukum dan tata ruang yang komprehensif, termasuk memperjelas klasifikasi bangunan, dasar perizinan, serta ruang lingkup pengecualian yang berlaku. Status hukum GWK tidak dapat langsung disimpulkan sebagai pelanggaran hanya berdasarkan perbandingan angka ketinggian, karena karakter dan perizinan struktur tersebut juga perlu diperiksa.

"Untuk tinggi bangunan harus diatur secara logis, obyektif, realistis, dan solutif," ujarnya.

Tirtawan menawarkan pendekatan zonasi sebagai salah satu alternatif. Kawasan perkotaan yang memiliki harga tanah tinggi, kepadatan penduduk besar, serta infrastruktur memadai dapat dikaji untuk memungkinkan pembangunan vertikal secara selektif. Sementara itu, kawasan yang memiliki fungsi konservasi, pertanian produktif, lanskap alam, dan nilai sakral tetap harus mendapatkan perlindungan ketat.

Pendekatan tersebut dinilai dapat memberikan pilihan pembangunan yang lebih beragam. Alih-alih memperluas pembangunan secara horizontal hingga menghabiskan lahan, pembangunan vertikal yang terkendali berpotensi mengoptimalkan pemanfaatan ruang di kawasan yang memang layak.

Dari sisi ekonomi, revisi aturan ketinggian bangunan berpotensi membuka sumber penerimaan daerah yang lebih luas. Pembangunan yang sesuai zonasi dapat mendorong investasi hotel, perkantoran, pusat kegiatan ekonomi, fasilitas konferensi, hunian vertikal, dan berbagai layanan pendukung pariwisata.

Dampaknya tidak hanya berpotensi meningkatkan aktivitas ekonomi, tetapi juga memperluas basis penerimaan dari pajak daerah dan retribusi yang sah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Penerimaan tersebut dapat berasal dari aktivitas usaha yang berkembang, pajak barang dan jasa tertentu, pajak bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan, serta sumber penerimaan lain yang menjadi kewenangan pemerintah daerah.

Meski demikian, peningkatan PAD tidak otomatis terjadi hanya karena bangunan diperbolehkan lebih tinggi. Pemerintah perlu memastikan setiap investasi memenuhi persyaratan perizinan, memiliki kegiatan ekonomi yang nyata, tercatat dalam sistem perpajakan, serta tidak memperoleh fasilitas atau perlakuan khusus yang merugikan penerimaan publik.

Manfaat lainnya juga dapat mencakup penciptaan lapangan kerja, pertumbuhan usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM), peningkatan permintaan produk lokal, serta berkembangnya jasa konstruksi dan profesi pendukung. Dengan perencanaan yang tepat, aktivitas ekonomi tersebut dapat menciptakan efek berganda bagi masyarakat Bali, bukan hanya bagi pemilik modal.

Di sisi lain, pemerintah harus menghitung kemampuan jalan, transportasi umum, jaringan air bersih, pengolahan air limbah, drainase, pengelolaan sampah, pasokan energi, dan fasilitas keselamatan. Tanpa perhitungan daya dukung dan daya tampung, peningkatan intensitas pembangunan justru berisiko menambah kemacetan, tekanan terhadap sumber daya air, beban lingkungan, dan biaya pelayanan publik.

Tirtawan juga mengingatkan bahwa kebijakan yang terlalu kaku tanpa evaluasi terhadap realitas di lapangan berpotensi menciptakan kesenjangan antara aturan dan praktik. Menurutnya, pemerintah perlu memastikan setiap ketentuan dapat dilaksanakan secara konsisten, bukan hanya tegas di atas kertas.

"Kritis itu sifatnya konstruktif, munafik itu sifatnya destruktif," tegasnya.

Ia menilai, apabila suatu kegiatan atau kebutuhan masyarakat terus muncul meskipun dibatasi, pemerintah seharusnya mengevaluasi apakah pendekatan pelarangannya sudah tepat, atau justru diperlukan pengaturan yang lebih efektif. Baginya, substansi kebijakan adalah memastikan kegiatan masyarakat tetap berada dalam koridor hukum, mudah diawasi, dan tidak menimbulkan dampak yang merugikan kepentingan umum.

Dalam konteks tata ruang, prinsip tersebut dapat diterapkan melalui penetapan zona yang jelas, standar teknis yang terukur, mekanisme perizinan transparan, pengawasan berkala, serta sanksi yang konsisten terhadap pelanggaran. Dengan demikian, revisi regulasi bukan menjadi jalan untuk melonggarkan aturan tanpa batas, melainkan kesempatan memperbaiki kualitas pengendalian pembangunan.

Ia juga mendorong agar proses evaluasi melibatkan pemerintah daerah, DPRD, ahli tata ruang, arsitek, pelaku usaha, desa adat, akademisi, dan masyarakat. Keterlibatan berbagai pihak diperlukan agar kebijakan yang dihasilkan tidak hanya menguntungkan sektor investasi, tetapi juga menjamin akses masyarakat terhadap ruang hidup yang layak.

Bali, menurutnya, membutuhkan regulasi yang mampu mempertemukan pelestarian budaya dengan kebutuhan ekonomi modern. Keunikan arsitektur, kesakralan tempat suci, kawasan konservasi, dan identitas lanskap Bali harus tetap menjadi pertimbangan utama. Pada saat yang sama, peluang ekonomi yang dapat dikembangkan secara bertanggung jawab tidak semestinya ditutup tanpa kajian yang memadai.

Pada akhirnya, evaluasi Perda ketinggian bangunan perlu diarahkan pada satu tujuan mendasar: memastikan tata ruang bekerja untuk kepentingan publik. Aturan yang baik harus memberikan kepastian hukum, mencegah penyalahgunaan kewenangan, menjaga lingkungan, dan memungkinkan daerah memperoleh manfaat ekonomi secara adil.

Dengan pendekatan berbasis data, zonasi selektif, dan pengawasan yang transparan, revisi kebijakan ketinggian bangunan dapat menjadi momentum bagi Bali untuk memperkuat PAD sekaligus menjaga keberlanjutan pembangunan. Bukan pembangunan tanpa batas, melainkan pembangunan yang memberikan manfaat sebesar-besarnya bagi masyarakat Bali.

Editor - Ray